宅地建物取引士

宅地建物取引士のお仕事 重要事項説明書の説明及び交付について

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宅地建物取引士のお仕事

宅地建物取引士のお仕事(宅地建物取引士しかできないこと)は、3つあります。37条書面(契約書)に記名押印と35条書面(重要事項説明書)に記名押印及び説明になります。記名と言っても最近はパソコンで書類を作っており宅地建物取引士の名前が印字されていますけどね。この3種類が大きなお仕事になります。その中でも一番重要なものが、35条書面(重要事項説明書)の説明になります。不動産の買主または借主に契約の前に契約の内容を説明することです。契約の物件の詳しい説明や契約をすることで発生する義務など伝えます。説明をする場所は、事務所だけと限定されているわけではありません。私もコメダ(喫茶店)でしたことあります。

よく宅建の試験で出題されるところは、売主または貸主にも説明が必要かとか、記名押印や説明は専任の取引士出ないといけないかなどになります。売主や貸主には、宅建業法上説明をする必要がありません。実務上、貸主(大家さん)は、長く賃貸業を経営していますのでよくわかっていますので説明をすることはありませんが、売主の場合は、ほとんどの人がそんなに土地や建物を売ったりと経験するようなことではありませんの売主の方にはこんな感じで契約をしますと説明をしています。記名押印や説明については、専任の取引士でなくても構いません。宅地建物取引士の資格を持っている方が、35条書面(重要事項説明書)の説明や記名押印をすれば大丈夫です。

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平成27年 宅建建物取引士試験問題 問29

上記の重要事項説明についてを読んだうえで、考えてみてください。実際に試験に出題された問題です。

29 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。

2 重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。

3 宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。

4 重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。

まず一番最初に見るところは、正しいのはどれかになります。4つの選択肢の中から正しいものを答えます。

選択肢1は、売主と買主両方に重要事項説明をしなければならないと記載されています。後の部分の「宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。」は正しいですが、説明をする必要があるのは買主だけになります。宅建業法上、売主に説明をする必要はありません。その為。選択肢1は誤っています。

選択肢2は、説明及び交付の場所のことが記載されています。35条書面(重要事項説明)の説明、交付場所の指定はありません。その為、事務所以外の買主の自宅や勤務先でしても問題はありません。選択肢2は正しいです。

選択肢3は、宅地建物取引業者に代理人として建物の購入をお願いしているわけですから、購入する人に契約の内容を説明することは必要ですね。選択肢3は、誤っています。

選択肢4は、説明をする宅地建物取引士が専任の取引士か否かとのことです。選択肢の前部の「重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよい」は正しいですが、後部の「書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。」は、誤っています。説明をするのも、記名押印するのも専任の取引士でなくても構いません。

上記の4つの選択肢より、選択肢2が正しいことが分かります。

ぶた
重要事項説明とは、宅地建物取引業者が間に入って取引をする場合(売買&賃貸)と宅地建物取引業者が直接売買する場合に必要となります。例えば、宅地建物取引業者が間に入らなくて土地や建物の売買をする場合や宅地建物取引業者の持っている物件を賃借する場合は、35条書面(重要事項説明書)は必要ありません。これは、宅地建物取引業に当てはまっていません。

宅建業(宅地建物取引業)とは

区分 自己物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買
交換
貸借 ×

業として行うとは、不特定多数の人を相手に継続、反復してこれらの行為を行うことを言います。例えば、隣の人に自分の土地を売る場合は、不特定の人に継続、反復して行う行為とはなりませんので宅建業法に制限されることもありませんので、35条書面(重要事項説明書)の説明をする必要がありません。賃貸物件で、宅地建物取引業者が間に入らなくて直接大家さんと契約する場合も宅建業法に制限されることがありませんので、35条書面(重要事項説明書)の説明の必要がありません。

まろ
このあたりの問題は、簡単ですので間違えたら合格するのが厳しくなりますので是非覚えてくださいね。

平成26年 宅建試験問題 問35

同じような問題が、もう一問ありました。是非解いてみてください。

問35 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面(以下この問において「35条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。

2 宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。

3 取引主任者は、宅地建物取引主任者証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。

4 宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。

まず一番最初に見るところは、誤っているものはどれかになります。4つの選択肢の中から誤っているものを選びます。

選択肢1は、35条書面(重要事項説明)の説明をする場所ですが、説明をする場所の指定はありません。買主に自宅でしても法的には問題はありませんので、選択肢1は正しいです。

選択肢2は、抵当権が設定したある物件を売買する場合ですが、契約日までに抵当権が無い状態にするとのことですが、契約の前の35条書面(重要事項説明)で説明時には抵当権がありますので、現在の状態を説明しなくてはなりません。説明は必要です。選択肢2は正しいです。

選択肢3は、宅地建物取引主任者証の有効期間が満了している場合は、宅地建物取引士ではありませんので、35条書面(重要事項説明)への記名押印も説明もしてはいけません。その為、選択肢3の記名押印はできるが、説明はできないという選択肢3は、誤っています。

選択肢4は、割賦販売についてですが、割賦販売とは分割で支払う方法になります。割賦販売価格(分割の1回分)の金額だけでなく、現金販売価格(合計で支払う金額)も説明をしないといけません。最近では、銀行のローンを利用することがほとんどですので割賦販売を使われる方は少数になると思いますが、35条書面(重要事項説明)には、割賦販売の有無の説明がありますね。とりあえず一様覚えておいてください。選択肢4は、正しいです。

上記より、誤っている選択肢は3になります。

 

 









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