オーナー変更時の敷金・保証金の継承について

敷金・保証金の継承

明日は、宅地建物取引士の試験です。

試験に出題されることは、ありませんが実務上で結構出てくる敷金・保証金の継承について今日いろいろ調べましたので少し紹介します。

敷金・保証金について

敷金・保証金とは、賃貸契約時にオーナー様のリスク回避のために一時的に預け入れる金員となります。実質、敷金と保証金は同じような扱いになりますが契約書上では少し記載の仕方が変わってきます。

• ①敷金1か月・礼金1か月
• ②保証金2か月・償却1か月

上記の2つは内容的に一緒です。上記の①では、1か月分を敷金としてお預かりして1か月分を礼金として頂きますという内容で、上記の②は2か月分を保証金として2か月預かりますが1か月分は償却しますのでお預かりしている金員は1か月分になりますという内容です。

1か月分はお預かりしていますが、残りの1か月はオーナー様の収入として頂きますという同じ内容になっています。

保証金の償却時期

礼金として頂いている金員は、謝礼として差し出している為もともと返金する予定はありませんので契約した時に収入となりますので問題はありません。

しかし、保証金の償却は契約書によっては償却の時期が変わってきます。

• 契約時○○％償却
• 解約時○○％償却

保証金には、契約時に償却をするか・解約時に償却をするか2つのパターンが見られます。

この2つのパターンでは、実質借主としては償却されますので違いはありませんので問題はありません。

ぶた

ここで一つ気になることが発生し、賃貸契約継続中にオーナーチェンジがあった場合はどのようになるかという問題が発生しました。

オーナーチェンジの時の保証金の継承

関東と関西で少し保証金の継承のルールが違うそうですので、関東のルールで話をしていきます。

例えば、1,000万円の1棟売りの賃貸物件があり、それを購入した場合に現在入居者から50万円の保証金を預かっている場合は、新しいオーナーに保証金の返還義務が発生しますので旧オーナーから50万円を売買代金とは別に頂くようになります。実務上は、売買代金と保証金を相殺して950万円を旧オーナーに支払い売買契約は成立します。

その時に保証金の償却の問題が発生します。

契約時に保証金を償却していた場合は、預かっている保証金を新オーナーに継承すればいいです。しかし解約時に償却する場合は、まだ賃貸契約を継続中は解約をしていない為償却が出来ていないので預かっている金額全額を新しいオーナーに継承するべきなのか・・・。

保証金を償却してるかいないかで、売買契約時の金額に差が出てきますので旧オーナー様にとっては大きな違いになります。

そこで今日一日結構調べました。

税法上の保証金償却時期

税法上、保証金の償却の時期は契約時でも解約時でも関係ありません。

解約時に償却と記載したとしても、返還しないと確定した日に収入として計上する必要があります。以前は、解約時に償却をしてリフォーム代に充当しようと考える方も多数いたと思いますが今ではこの内容だと一律に契約時の償却になりますね。

その為、いろいろなブログを読んで勉強をしましたがほとんど記事が同じように、保証金を解約時に償却をすると契約書に記載があっても新しいオーナーに全額の保証金を継承しなくてもいいようです。新しいオーナーには償却して残っている（預かっている）金員を継続するようになります。

まろ

保証金とか敷金とか同じような内容になりますので、できれば宅建業法で一つにまとめてほしいですね。