必要費償還請求権、有益費償還請求権及び造作 買取請求権　「賃貸不動産経営管理士」の試験 令和元年問16の過去問

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで118日

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで118日。

必要費償還請求権、有益費償還請求権及び造作 買取請求権の問題です。

有償の賃貸借契約では、お金を貰って不動産を貸し出している訳なので大家さんには不動産をちゃんとした状態で使えるようにする義務があります。本来、不動産に不具合がった場合は管理会社に連絡をして補修をしてもらう訳ですが、借主が行った場合の費用負担が問題となっています。

ぶた

今日は、エアコンの故障があって電気屋さんの都合で明日まで修理することができませんでした。自分にはエアコンの修理ができないので、明日まで待って下さいとしか言えなく少し心苦しい一日でした。

賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年問16の過去問

【問 16】 賃貸物件に関する必要費償還請求権、有益費償還請求権及び造作買取請求権に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

1. 貸主が行うべき雨漏りの修繕を借主の費用負担で行った場合、借主は賃貸借契約の終了時に限り、支出額相当の費用の償還を請求できる。
2. 借主の依頼により、ガラス修理業者が割れた窓ガラスを交換した場合、当該業者は貸主に対して必要費償還請求権を行使できる。
3. 賃貸物件の改良のために借主が支出した費用は、契約終了時に賃貸物件の価格の増加が現存する場合に限り、支出した費用又は増加額の償還を借主が貸主に対して請求できる。
4. 造作買取請求権を排除する特約は、借主に不利な特約のため、無効である。

適切なもの（正しいもの）を答える問題です。

少し、ひっかけの様な所もありますがよく読んで考えれば、そんなに「賃貸不動産経営管理士」の知識が無くても解けるような問題です。

貸主が行うべき雨漏りの修繕を借主の費用負担で行った場合、借主は賃貸借契約の終了時に限り、支出額相当の費用の償還を請求できる。

賃貸借契約をしている物件に雨漏りがあった場合、借主が修繕をした時の話になります。

有償での契約になりますので、借主の故意・過失でない不具合（この場合は雨漏り）が発生した場合、貸主は物件の修繕費を負担する義務がありますので、借主は修繕に掛かった支出相当額を貸主に請求する権利があります。借主は、必要費（賃貸物件の修繕費）を支出したとき、貸主に対し直ちにその償還を請求することができるとされています。

その為、契約終了時に限り支出額相当の費用の償還を請求できるという選択肢①は誤っています。

とりふ

実務上では、借主が一見でお願いする業者より管理会社のお願いしている業者の方が安く修繕をしていただけますので管理会社で修繕をしますので、借主に費用の請求が行くことはありません。緊急の場合は除きますが。

借主の依頼により、ガラス修理業者が割れた窓ガラスを交換した場合、当該業者は貸主に対して必要費償還請求権を行使できる。

借主が、ガラスの修理の業者を読んだ場合の話です。

この場合も、借主の故意・過失でない不具合（ガラスの割れ）が発生した場合、貸主は物件の修繕を負担する義務があります。窓ガラスを交換した場合、貸主に修繕に掛かった支出相当額を請求できますが、請求できるのは借主です。ガラスを交換した業者は、借主に依頼をされていて貸主とは関係がありませんので、貸主に修繕に掛かった費用を請求することはできません

その為、選択肢の②は誤っています。

賃貸物件の改良のために借主が支出した費用は、契約終了時に賃貸物件の価格の増加が現存する場合に限り、支出した費用又は増加額の償還を借主が貸主に対して請求できる。

借主は、賃貸物件について有益費（賃貸物件の改良の費用）を支出したときは、貸主に対し、賃貸借契約終了の時に、その価格の増加が現存する場合に限り、その支出金額または増価額の償還を請求することができるとされています（有益費償還請求権）

その為、選択肢③は正しいです。

まろ

極端な話、エアコンがついていない部屋にエアコンを設置しました。まだエアコンも新しくまだ使えますので、貸主さん買い取ってくださいという内容です。実務上では、エアコンは持っていって下さいと言って撤去していただいています。

造作買取請求権を排除する特約は、借主に不利な特約のため、無効である。

選択肢③の造作買取請求権を排除する特約の話です。

造作買取請求権を排除することは、借主に不利な様な内容になりますので無効なような気もしますが、造作買取請求権を排除する特約がある賃貸借契約は有効です。

その為、選択肢④は誤っています。

とりふ

いろいろなものを賃貸物件に設置して貸主に買い取ってくださいと言われても貸主も大変ですので

「賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年問16の解答とまとめ

正しいものは、選択肢の③です。

今日の問題の内容は下記の様になります。

• 借主は、必要費（賃貸物件の修繕費）を支出した場合は、直ちに貸主に請求することができます。
• 修繕をした業者は、修繕を依頼をした人に請求をします。修繕業者と修繕をお願いした人との間の契約になります。
• 有益費（賃貸物件の改良の費用）を支出した場合、契約終了時に賃貸物件の価格の増加が現存する場合に限り借主は貸主に請求することができます。（造作買取請求権）
• 造作買取請求権を排除する特約は、借主の不利には該当しませんので、造作買取請求権の排除は有効です。

多分、このくらいが分かっていれば大丈夫です。