サブリース方式の契約業務を行う場合に関する問題 「賃貸不動産経営管理士」の試験まで95日② 平成30年の過去問 問2

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで95日②

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで95日②

平成30年の「賃貸不動産経営管理士」の試験の２問目は、サブリース方式の契約業務を行う場合に関する問題です。

不動産屋さんで働いていると良く聞くサブリースという言葉ですが、普通に生活している上ではあまり聞くことが無い言葉ですので少し説明をします。

サブリース方式とは、

最近は、テレビを見ないのでわかりませんが、昔テレビでよくやっていた３０年一括借り上げなどと言われている方式です。

建物の所有者からサブリース業者が、賃貸不動産を借り上げてから借主に貸出をする方法となります。

建物の所有者と借主が直接契約をすればいいと思われますが、サブリース方式の場合、借主がいない場合（空室）の場合でも賃料が支払われるというメリットがあります。

サブリース業者で働いたことがないので詳しくはわかりませんが、サブリース業者の借り上げの金額は相場の90％ぐらいになるようです。

ぶた

サブリース方式の方が、収入がある程度わかりますので銀行のローンが通りやすいとの事です。

原賃貸借契約とは、

「賃貸不動産経営管理士」の試験でよく出てくる言葉が、この原賃貸借契約です。

サブリース方式の時、建物の所有者とサブリース業者の借り上げの契約が原賃貸借契約となります。

借り上げの賃料や入居者が退去されて○○か月は募集の為、賃料の支払いはありませんとかいう内容があります。

よく問題になるのは、借り上げの賃料です。建物が古くなってくると、段々賃料も下がってきますので、「賃料変更の可能性」「契約期間中の解約の可能性」「契約後の出費」などを重要事項説明で説明する必要があります。

転貸借契約とは、

サブリース業者が借り上げた賃貸不動産をサブリース業者が貸主となって、借主との間に結ぶ賃貸借契約になります。

こちらは、普通の賃貸借契約になりますので、宅地建物取引業の免許が必要となります。宅地建物取引士の方が重要事項説明をします。

「賃貸不動産経営管理士」の業務

「賃貸不動産経営管理士」の業務の一つが、建物の所有者とサブリース業者がサブリース契約（原賃貸借契約）を結ぶときの重要事項説明です。

契約後、「賃料変更の可能性」「契約期間中の解約の可能性」「契約後の出費」などの説明をして、双方納得の上で契約をする流れとなります。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　平成30年の過去問 問2

【問 2】 賃貸不動産経営管理士がサブリース方式の契約業務を行う場合に関する次の記述のうち、賃貸住宅管理業者登録制度（平成 23 年９月 30 日国土交通省告示第 998 号及び第 999 号、平成 28 年８月 12 日国土交通省告示第 927 号及び第 928 号改正。以下、各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。）の規定に照らし、賃貸不動産経営管理士が行わなければならないものとして、適切なものはいくつあるか。

• ア 原賃貸借契約に関する重要事項説明
• イ 原賃貸借契約書及び重要事項説明書への記名押印
• ウ 原賃貸借契約の締結後に契約内容を変更する必要が生じた場合における当該変更部分に関する重要事項説明及び書面交付
• エ 転貸借契約に関する重要事項説明及び契約成立時の書面交付

1. １つ
2. ２つ
3. ３つ
4. ４つ

ぶた

適切なもの（正しいもの）の個数を答える個数問題です。難易度の高い個数問題ですが、よく考えればわかりそうな問題ですので頑張りましょう。

ア 原賃貸借契約に関する重要事項説明

サブリース契約（原賃貸借契約）の重要事項説明は、賃貸不動産経営管理士の業務となります。

その為、選択肢アは正しいです。

イ 原賃貸借契約書及び重要事項説明書への記名押印

原賃貸借契約書及び重要事項説明書への記名押印も賃貸不動産経営管理士の業務となります。

その為、選択肢イは正しいです。

ウ 原賃貸借契約の締結後に契約内容を変更する必要が生じた場合における当該変更部分に関する重要事項説明及び書面交付

原賃貸借契約の締結後に契約内容を変更する必要が生じた場合における当該変更部分に関する重要事項説明及び書面交付も賃貸不動産経営管理士の業務となります。

その為、選択肢ウは正しいです。

エ 転貸借契約に関する重要事項説明及び契約成立時の書面交付

サブリース業者が貸主となって転借人（借主）との契約は、宅地建物取引業の業務になります。

宅地建物取引士の方が重要事項説明をしなければいけませんので、賃貸不動産経営管理士の業務ではありません。

その為、選択肢エは誤っています。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　平成30年の過去問 問2の解答とまとめ

アとイとウが適切なもの（正しいもの）の選択肢です

適切なもの（正しいもの）の個数は3個の為、③の3つが正解となります。

今日の問題の内容は下記の様になります。

• サブリース契約（原賃貸借契約）の重要事項説明は、賃貸不動産経営管理士の業務
• 原賃貸借契約書及び重要事項説明書への記名押印は、賃貸不動産経営管理士の業務
• 原賃貸借契約の締結後に契約内容を変更する必要が生じた場合における当該変更部分に関する重要事項説明及び書面交付は、賃貸不動産経営管理士の業務
• サブリース業者が貸主となって転借人（借主）との契約は、宅地建物取引士の業務