賃貸借契約の特約の有効性に関する問題 「賃貸不動産経営管理士」の試験まで89日 平成30年の過去問 問15

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで89日

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで89日。

令和2年の「賃貸不動産経営管理士」の試験まで３か月を切りました。

今日は、賃貸借契約の特約の有効性に関する問題です。

ぶた

基本的には、賃貸借契約は契約の自由ですのでいろいろな特約を設定するのは可能ですが、消費者（借主）の保護の為全ての特約が有効となるわけではありません。賃貸借契約の特約が有効か無効かを答える問題になります。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　平成30年の過去問 問15

【問 15】 賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。

• ア 賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効である。
• イ 賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する旨の特約は、有効である。
• ウ 借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。
• エ 振込みにより賃料を支払う場合の振込み手数料を貸主負担とする旨の特約は、無効である。

1. ア、イ
2. ア、ウ
3. イ、エ
4. ウ、エ

まろ

適切なもの（正しいもの）の組み合わせを答える組み合わせ問題です。

ア 賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効である。

貸主が、銀行にお金を返済できなくなり抵当権を実行され競売になった場合の話です。

どこの賃貸借契約にも記載されますが、競売により売却され新しい貸主に変わった場合、新しい貸主に明け渡しを求められたときは６か月までの間に出て行かないといけませんが、６か月間の猶予があります。その所有権が他の者に帰属した場合（新しい貸主に変った場合）に、賃貸借契約が終了する旨の特約は借主の不利な特約となりますので、無効です。

その為、選択肢アは正しいです。

まろ

因みに貸主に敷金等を預けていた場合、敷金等の返還は元の貸主に請求することになります。新しく変わった貸主に請求することはできません。

イ 賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する旨の特約は、有効である。

「賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する」旨の特約は、法定更新に反する特約です。借主に不利な特約となっていますので、無効となります。

その為、有効と記載されてい選択肢イは誤っています。

ウ 借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。

貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作を建物明渡し時の造作買取請求権を排除する特約は、有効です。

その為、選択肢ウは正しいです。

エ 振込みにより賃料を支払う場合の振込み手数料を貸主負担とする旨の特約は、無効である。

振込手数料を貸主の負担にする事・振込手数料を借主に負担にする事は、どちらも有効です。

その為、選択肢エは誤っています。

まろ

大抵の賃貸借契約は、振込手数料は借主の負担となっています。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　平成30年の過去問 問15の解答とまとめ

正しいものの選択肢は、アとウとなりますのでアとウの組み合わせの選択肢②が正解です。

今日の問題の内容は下記の様になります。

• 賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効です。
• 競売により売却され新しい貸主に変わった場合、新しい貸主に明け渡しを求められたときは６か月までの間に出て行かないといけません。
• 敷金等を預けていた場合、敷金等の返還は元の貸主に請求することになります。新しく変わった貸主に請求することはできません。
• 「賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する」旨の特約は無効です。
• 貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作を建物明渡し時の造作買取請求権を排除する特約は、有効です。
• 振込手数料を貸主の負担にする事・振込手数料を借主に負担にする事は、どちらも有効です。

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