普通建物賃貸借契約における賃料増減額請求 「賃貸不動産経営管理士」の試験 令和元年問10の過去問

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで124日

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで124日。

令和2年11月15日（日）の「賃貸不動産経営管理士」の試験まで多分124日です。

前、日数を計算したのですが、毎日ブログを書いている訳ではないので、若干日数がずれてしまっているかもしれないことを少し気にしています。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年問10の過去問

【問 10】 普通建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。）における賃料増減額請求に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。

• ア 賃貸借契約の貸主の地位を複数の貸主が共に有する場合（ただし、各貸主の持分は相等しいものとする。）、各貸主は単独で賃料増額請求権を行使することができる。
• イ 貸主から賃料増額請求を受けた借主は、賃料増額に関する裁判が確定するまでの間、増額された賃料を支払わなければならない。
• ウ 借主から賃料減額請求を受けた貸主は、賃料減額に関する裁判が確定するまでは、従前の賃料の支払を請求することができる。
• エ 貸主の賃料増額請求権を一定期間排除する特約は有効である。

1. ア、イ
2. イ、ウ
3. ア、エ
4. ウ、エ

まろ

不適切なものの組み合わせを選ぶ組み合わせ問題です。一つでも確実にわかるものがあれば2択まで絞る事ができますので、個数を選ぶ問題より大分難易度が下がります。とりあえず、アからエの中の不適切なものを選びましょう。

ア 賃貸借契約の貸主の地位を複数の貸主が共に有する場合（ただし、各貸主の持分は相等しいものとする。）、各貸主は単独で賃料増額請求権を行使することができる。

民法上、共有物の管理に関する事項は、共有持分の過半数で決するとされています。そして、貸主が複数の場合の賃料増額請求権の行使については、共有物の管理に関する事項に当たるとされています。その為、持分の過半数がなければ賃料増額請求権の行使をすることができません。

共有の持ち分の不動産の賃貸の場合、過半数が無ければ賃料増額請求権を行使することはできません。

その為、選択肢のアは誤っています。

とりふ

この時点で、正解は①と③の2択になります。この賃貸物件が余っている時代に賃料増額請求権を行使する人なんてそんなにいないでしょうね。うちで管理している物件のオーナーさんは、借り手がいることに感謝していますので賃料を増額することなんて多分ないですね。

イ 貸主から賃料増額請求を受けた借主は、賃料増額に関する裁判が確定するまでの間、増額された賃料を支払わなければならない。

貸主から賃料増額請求を受けた借主は、賃料増額に関する裁判が確定するまでの間、相当と認める額の賃料を支払うことで足ります。

貸主から賃料を増額してくれと言われても、賃料増額に関する裁判が確定するまでは増額された賃料を支払う必要はありません。

その為、選択肢のイは誤っています。

ぶた

この時点で、アとイが誤っていますので正解は①となります。

ウ 借主から賃料減額請求を受けた貸主は、賃料減額に関する裁判が確定するまでは、従前の賃料の支払を請求することができる。

選択肢のイと逆の状況です。

借主さんに、賃料を下げてくれと言われても貸主は、従前の賃料の支払を請求することができます。契約ですので、賃料減額に関する裁判が確定するまでは、借主に今までの賃料を請求することができます。

その為、選択肢のウは正しいです。

エ 貸主の賃料増額請求権を一定期間排除する特約は有効である。

一定の期間、借主からの賃料増額請求権を排除する特約は有効です。

借地借家法は、法的弱者である借主を保護するために、民法よりも手厚く保護できるように定められた法律ですので借主に不利な特約は無効となりますが、選択肢のエは貸主の賃料増額請求権を排除する特約ですので、借主に不利な特約ではありません。一定の期間、賃料が増額されないとの事ですので貸主には不利ですが、借主には不利ではありませんのでこの特約は有効です。

その為、選択肢のエは正しいです。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年問10の解答

アとイの選択肢を読んだ時点で、両方とも誤っていましたので①が正解でした。

逆に選択肢のエが正しいと分かっていた場合は、選択肢は①と②の2択になります。イは確実に誤っていますので、アとウのどちらかが誤っているのかを答える問題になります。

ぶた

組み合わせの問題は、一つでも確実にわかれば正解率は５０％までアップします。確実に正解をしましょう。