普通建物賃貸借契約の解約及び更新拒絶に関する問題 「賃貸不動産経営管理士」の試験まで87日 平成30年の過去問 問19

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで87日

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで87日。

今日は、普通建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。）の解約及び更新拒絶に関する問題です。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　平成30年の過去問 問19

【問 19】 普通建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。）の解約及び更新拒絶に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 貸主からの期間内解約条項がある場合には、貸主からの解約申入れに正当事由は不要である。
2. 賃貸建物の老朽化が著しいことを理由として更新を拒絶する場合、貸主は立退料を支払うことなく、当然に正当事由が認められる。
3. 貸主による更新拒絶通知に正当事由がある場合であっても、期間満了後に借主が建物を継続して使用し、貸主がそれに対して遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約は更新されたものとみなされる。
4. 契約期間満了までに、更新について合意が成立しない場合、特約のない限り、従前と同一条件かつ同一期間で賃貸借契約が当然に更新されたものとみなされる。

ぶた

正しいものを選択する問題です。

1.貸主からの期間内解約条項がある場合には、貸主からの解約申入れに正当事由は不要である。

貸主からの期間内解約条項がある場合でも、貸主からの解約申入れに正当事由は必要です。

その為、選択肢①は誤っています。

貸主からの解約申入れに正当事由とは、下記の様なものになります。

1. 貸主・借主（転借人を含む。）が建物の使用を必要とする事情
2. 賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況および建物の現況
3. 立退料の支払い

簡単に書くと下記の様な場合になります。

• 建物の老朽化により建物の維持管理が困難な場合。
• 貸主が自ら賃貸物件の使用を始める場合。
• 立退料の支払い

まろ

賃貸契約書には貸主からの解約の申し出は６か月前と記載しますが、正当事由が無いと貸主から解約はできません。

2.賃貸建物の老朽化が著しいことを理由として更新を拒絶する場合、貸主は立退料を支払うことなく、当然に正当事由が認められる。

賃貸建物の老朽化が著しいからといって、必ずしも正当事由が認められるわけではありません。

法律は、弱者（借主）守るようにできていますので、貸主からの解約する場合は新しい住居の契約費などの立退料をの支払いも正当事由の一つと判断されます。

その為、選択肢②は誤っています。

貸主は、当然次の住居の賃貸借契約の仲介手数料等を負担しないといけませんし、預託中の敷金も全額返金しないといけません。借主の都合ですので、リフォーム代も請求することができません。

3.貸主による更新拒絶通知に正当事由がある場合であっても、期間満了後に借主が建物を継続して使用し、貸主がそれに対して遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約は更新されたものとみなされる。

賃貸建物の老朽化が著しいなど貸主による更新拒絶通知に正当事由がある場合でも、契約期間満了後に借主が継続して建物を使用していて、それに対しで貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合、前の契約と同一の条件で契約は更新されたものとみなされます。

その為、選択肢③は正しいです。

4.契約期間満了までに、更新について合意が成立しない場合、特約のない限り、従前と同一条件かつ同一期間で賃貸借契約が当然に更新されたものとみなされる。

契約期間満了までに更新について合意が成立しない場合、賃貸借契約は従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。（法定更新）

法定更新は、特約が無い限り従前の契約と同一の条件で「期間の定めのない建物賃貸借」となります。

その為、同一条件かつ同一期間という選択肢④は誤っています。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　平成30年の過去問 問19の解答とまとめ

正しいものの選択肢は②です。

今日の問題の内容は下記の様になります。

• 賃貸契約書に貸主からの期間内解約条項がある場合でも、貸主からの解約申入れに正当事由は必要です。
• 賃貸建物の老朽化が著しいからといって、必ずしも正当事由が認められるわけではありません。立退料をの支払いも正当事由の一つと判断されます。
• 契約期間満了後に借主が継続して建物を使用していて、それに対しで貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合、前の契約と同一の条件で契約は更新されたものとみなされます。
• 契約期間満了までに更新について合意が成立しない場合、賃貸借契約は従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。
• 法定更新は、特約が無い限り従前の契約と同一の条件で「期間の定めのない建物賃貸借」となります。

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