サブリース方式による賃貸管理業務 「賃貸不動産経営管理士」の試験 令和元年問20の過去問

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで114日

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで114日。

今日は、サブリース方式による賃貸管理業務の問題です。

よくある一括借り上げと言われてるものです。一括借り上げをされると貸主さんは、ある程度収入が安定しますので銀行のローンなどが通りやすくなりますが、最近では一括借り上げをしている業者さんから借り上げの賃料を下げられたり一方的に解約をされたりといろいろと問題が出てきています。

賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年20の過去問

【問 20】 サブリース方式による賃貸管理業務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 所有者が転貸借を承諾している場合、所有者と転借人（入居者）の間に契約関係が生じる。
2. 所有者が転貸借を承諾しており、賃貸借契約の月額賃料が 10 万円、転貸借契約における月額賃料が 12 万円の場合、所有者が転借人（入居者）に対して12 万円の支払を請求したときは、転借人（入居者）は 12 万円の支払義務を負う。
3. 所有者が転貸借を承諾していない場合、転貸借契約は無効である。
4. 所有者が転貸借を承諾しており、その転貸借契約が終了した場合、所有者は転借人（入居者）に対して敷金返還義務を負わない。

ぶた

何度も書いていますが、正しいものを選ぶ問題です。問題を解いていると途中から正しいものか誤っているものかよくわからなくなってきて、逆の選択肢を解答してしまう場合がありますのでご注意下さい。

所有者が転貸借を承諾している場合、所有者と転借人（入居者）の間に契約関係が生じる。

賃貸物件の所有者が、転貸人（サブリース業者）に貸し出した後、その業者が転貸人（入居者）に貸し出した場合の事です。ここでの契約は、所有者と転貸人（サブリース業者）の契約と転貸人（サブリース業者）と転貸人（入居者）の契約になりますので、所有者と転借人（入居者）に直接の契約関係はありません。

その為、選択肢①は誤っています。

所有者が転貸借を承諾しており、賃貸借契約の月額賃料が 10 万円、転貸借契約における月額賃料が 12 万円の場合、所有者が転借人（入居者）に対して12 万円の支払を請求したときは、転借人（入居者）は 12 万円の支払義務を負う。

所有者と転貸人（サブリース業者）の契約が１０万円、サブリース（転貸借をする）業者と転貸人（入居者）の契約が１２万円の時、転貸人（サブリース業者）が所有者に賃貸料を支払わなかった場合の問題です。所有者は、転貸人（入居者）に転貸賃料の１２万円を請求して支払いの義務が発生するかという問題ですが、所有者は元の契約（原賃貸借契約）が１０万円ですので、転貸人（入居者）に１０万円までしか請求することができません。このような法律となっています。

その為、選択肢②は誤っています。

まろ

そんなに無いことだと思いますが、所有者と転貸人（サブリース業者）の契約が１０万円、転貸人（サブリース業者）と転貸人（入居者）の契約が5万円の時は、所有者は転貸人（入居者）に５万円までしか請求することができません。元の契約（原賃貸借契約）の賃料額と転貸借契約の賃料額とを比較し、賃料額の小さい方額までしか請求することができません。

所有者が転貸借を承諾していない場合、転貸借契約は無効である。

所有者が転貸借を承諾していない場合、原賃貸人は原則として原賃貸借契約を解除することができますが、転貸借契約は有効です。

その為、選択肢③は誤っています。

所有者が転貸借を承諾しており、その転貸借契約が終了した場合、所有者は転借人（入居者）に対して敷金返還義務を負わない。

転貸借契約が終了した場合、転借人（入居者）に対して敷金返還義務を負うのは、その転貸借契約における貸主である転貸人（サブリース業者）です。そのため、所有者は転借人に対して敷金返還義務は負いません。

その為、選択肢④は正しいです。

とりふ

転貸借契約時に受領した敷金は、転貸人と転借人（入居者）契約の為、転貸人が受領して預かっているものになります。それを転借人（入居者）が原賃貸人（所有者）に返還を請求するのはおかしな話になります。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年問20の解答とまとめ

正しいものは、選択肢④になります。

今日の問題の内容は下記の様になります。

• 転貸借は、所有者と転貸人（サブリース業者）の契約と転貸人（サブリース業者）と転貸人（入居者）の契約になりますので、所有者と転借人（入居者）の間に契約関係はありません。
• 転貸人（サブリース業者）が所有者に賃貸料を支払わない場合、所有者は転借人（入居者）に賃貸料を請求することができます。請求できる賃貸料は、元の契約（原賃貸借契約）の賃料額と転貸借契約の賃料額とを比較し、賃料額の小さい方額までとなります。
• 所有者が転貸借を承諾していなくても、転貸借契約は有効です。無断転貸借の場合、転貸人は所有者から現賃貸借契約を解約される場合があります。
• 転貸借契約時に受領した敷金は、転貸人はが受領して預かっていますので、所有者に返還を請求することはできません。

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