敷金に関する問題 「賃貸不動産経営管理士」の試験 令和元年問19の過去問

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで115日

「賃貸不動産経営管理士」の試験まで115日。

4連休の最終日２組ほどお客さんが来店されましたが、そんなに慌てていないお客さんで案内をしただけで決まる事はありませんでした。

今日は、敷金に関する問題になります。

最近では、賃貸物件を借りやすくする為に敷金・礼金なしの賃貸物件が増えてきています。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年問19の過去問

【問 19】 敷金に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。

• ア 賃貸借契約が終了した場合、敷金の返還と明渡しは、敷金の返還が先履行となる。
• イ 敷金は、滞納賃料のほか、原状回復義務の対象となる借主の毀損・汚損に対する損害賠償、借主が無権限で施工した工事の復旧費も担保の対象となる。
• ウ 賃貸借契約の継続中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押え、賃貸物件の明渡し前に差押債権者が敷金の支払を貸主に請求した場合、貸主に敷金の支払義務が発生する。
• エ いわゆる敷引特約（賃貸借契約終了時に、貸主が敷金の一部を取得する特約。）に関し、判例は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものということはできない旨を判示ている。

1. イ、エ
2. ア、ウ
3. ア、エ
4. イ、ウ

ぶた

今日は、正しい組み合わせを選ぶ問題です。一つでも確実にわかるものがあれば、２択まで絞られます。

ア 賃貸借契約が終了した場合、敷金の返還と明渡しは、敷金の返還が先履行となる。

敷金の返還と賃貸物件の明け渡しは、賃貸物件の明け渡しが先履行となります。賃貸物件を解約して、明け渡した後に清算をして敷金を返還してもらうことになりますので、敷金の返還が先履行という部分が誤りです。

その為、選択肢アは誤っています。

まろ

正しいものの組み合わせを選ぶ問題ですので、アが誤っていることになりますと答えは①と④のどちらかになります。２択まで絞られました。①と④の選択肢の両方にイが含まれていますので、イは正しいものですね。

イ 敷金は、滞納賃料のほか、原状回復義務の対象となる借主の毀損・汚損に対する損害賠償、借主が無権限で施工した工事の復旧費も担保の対象となる。

その通りです。

敷金は、滞納賃料や原状回復に充当されます。借主が、無権限（勝手に）で施工した工事に復旧費にも充当されます。

その為、選択肢イは正しいです。

たまに出る問題ですが、敷金は賃貸契約中は貸主の担保がなくなってしまうので滞納賃料に充当することができません。滞納賃料の充当できるのは、貸主が承諾した場合と賃貸契約の解約時（明け渡し時）になります。

ウ 賃貸借契約の継続中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押え、賃貸物件の明渡し前に差押債権者が敷金の支払を貸主に請求した場合、貸主に敷金の支払義務が発生する。

敷金の返還請求権（敷金を借主に返すこと）は、賃貸契約の解約（明け渡し時）になりますので借主の債権者が敷金の返還請求権を差し押えをした場合でも、貸主は借主の債務者に敷金の支払い義務は発生しません。

その為、選択肢ウは誤っています。

エ いわゆる敷引特約（賃貸借契約終了時に、貸主が敷金の一部を取得する特約。）に関し、判例は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものということはできない旨を判示ている。

その通りです。

敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情が無ければ、借主の一方的に不利という訳でありませんので敷引特約は有効です。

その為、選択肢エは正しいです。

まろ

たまにお客さんに敷引きの事を聞かれますが、返金しないお金ですので礼金の様なものですね。違う問題で出ることがあると思いますが、貸主は、敷引きのように返還しないというお金は、解約時に敷引きというように契約書に記載をしても契約時に収入としてあげないといけません。

「賃貸不動産経営管理士」の試験　令和元年問19の解答とまとめ

正しいものの組み合わせは、イとエの選択肢①となります。

今日の問題の内容は下記の様になります。

• 賃貸物件の明け渡しと敷金返還は、同時履行ではありません。賃貸物件を明け渡した後に敷金を返してもらいます。
• 賃貸物件の明け渡し後、敷金は滞納賃料や原状回復費用に充当され、残った分を返金となります。
• 敷金返還請求権は、賃貸物件の明け渡し時に発生します。賃貸契約契約中は、貸主の承諾がなければ敷金返還請求権を賃料等に充当することはできません。
• 敷引き特約は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情が無ければ有効です。
• 貸主は、敷引き等で返還しない金銭は、受領した年に収入として申告をしないといけません。

平成30年　敷金に関する問題はこちら。

平成28年　敷金に関する問題はこちら。