サブリース方式により賃貸管理を行う場合の説明 「賃貸不動産経営管理士」の試験

サブリース方式により賃貸管理を行う場合の説明

「賃貸不動産経営管理士」の試験で重要なサブリース方式により賃貸管理を行う場合です。

毎年１問は出題されますので、サブリース方式を勉強すれば確実に１点を取る事ができます。

管理受託契約には、管理受託方式とサブリース方式があります。このうちのサブリース方式の説明となります。

いろいろややこしいので、まず登場人物と用語の説明をします。

原賃貸人とは、

建物所有者です。

管理業者に賃貸物件を借り上げてもらい、毎月一定の賃料も支払ってもらっています。

管理業者とは、

サブリース方式での管理業者とは、原賃貸人から賃貸物件を借り上げて、入居者に又貸しをする業者になります。

転貸人やサブリース業者とも呼ばれる場合があります。

転借人とは、

管理業者（転貸人）から賃貸物件を転貸借で借りている入居者です。

実際に賃貸物件を利用している人物です。

原賃貸借契約とは、

横文字で、マスターリース契約とも呼ばれています。

原賃貸人と管理業者との間の賃貸借契約です。

「賃貸不動産経営管理士」は、この契約をする場合の重要事項説明や記名押印などが主な業務となります。

転貸借契約とは、

横文字で、サブリース契約とも呼ばれています。

管理会社と転借人の間の賃貸借契約です。

こちらの契約は、宅地建物取引業の範囲になりますので、契約をする場合は「宅地建物取引士」に重要事項説明や記名押印などを行ってもらいます。

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サブリース方式とは

簡単に書くと、管理会社が原賃貸人より賃貸不動産を借り上げて、転借人に転貸借をするという内容になります。

サブリース方式をすることにより、原賃貸人の収入が安定します。サブリースがあることにより銀行のローンも通りやすくなるようです。

このあたりは、「賃貸不動産経営管理士」の試験には出題されません。

原賃貸借契約と転貸借契約

原賃貸借契約と転貸借契約は、別々の契約になりますので、原賃貸人と転借人の間には契約関係はありません。

転貸借契約の終了により転借人より預託された敷金等を返還する義務があるのは、転借人の管理業者のみです。

原賃貸借契約　必要事項

サブリース方式による原賃貸人と管理業者との原賃貸借契約には、借賃及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項が必要事項となっています。

最近問題になっている事項です。

• 「家賃保証」「空室保証」等により、空室時等において異なる借賃とする場合
• 借賃の改定に関する定め等により設けられている将来の借賃の変動に係る条件

借り上げの賃料は、建物が古くなっていくと賃料も下がっていますので、新築と同じような金額で借り上げはできませんという内容を記載しないといけないのでしょう。

まろ

サブリース方式の原賃貸借契約を作ったことが無いので詳しい内容はわかりませんが、「賃貸不動産経営管理士」の試験で出題されるのはこのくらいです。

サブリース方式の対抗問題

原賃貸人・管理業者・転借人と３人の人物がいると宅地建物取引士の試験でもよく出題される対抗問題が発生します。

「賃貸不動産経営管理士」の試験で出題される対抗問題は、原賃貸人と管理業者の原賃貸借契約が債務不履行により解除された場合と合意解約された場合です。

各場合で、原賃貸人と転借人のどちらの権利が強い（対抗できる）かが問題となります。

原賃貸人と管理業者の原賃貸借契約が債務不履行により解除された場合

管理業者の債務不履行によって原賃貸借契約が解除された場合、原賃貸人が転借人に目的物（賃貸物件）の返還を請求した時に転貸借契約は終了します。

管理業者の債務不履行の場合は、原賃貸人を保護する様な感じで原賃貸人の権利が強いです。

法律用語でいうと原賃貸人は転借人の転貸借契約に対抗できるということになります。

原賃貸人と管理業者の原賃貸借契約が合意解約された場合

原賃貸人と管理業者の原賃貸借契約が合意解約された場合、原賃貸人は転借人に対して明渡しを請求できず、また、転貸借契約は終了しません。

原賃貸人と管理会社の合意解約ですので、転借人を保護する様な感じとなっていますので転借人の権利が強いです。

転借人は、原賃貸人に対して転貸借契約の主張ができます。

ぶた

簡単に書くと原賃貸借契約が債務不履行の場合は原賃貸人が強くて、合意解約された場合は転借人が強いです。

サブリース方式の賃料支払い義務

当然の事ですが、借り上げ金額＜転貸金額となります。

上記の選択肢の選択肢は誤っています。

転貸借を承認している場合、原賃貸人は転貸人に対して原賃貸借契約の賃料までしか請求することができません。

この場合、転借人は原賃貸人に対して10万円の支払義務を負います。

滅多にない事ですが逆の場合もあります。原賃貸借契約が12万円で転貸借契約が10万円だった場合、原賃貸人は転貸人に対して10万円までしか請求することができないことになっています。

原賃貸人は、原賃貸借契約の金額と転貸借契約の金額を比べて小さい方の金額を転借人に請求することができます。（転借人は、原賃貸人に対して原賃貸借契約の金額と転貸借契約の金額を比べて小さい方の金額の支払い義務を負います。）

サブリース方式による賃貸管理のまとめと問題

• サブリース方式では、原賃貸人と転借人の間には契約関係はありません。
• 原賃貸人と管理業者の原賃貸借契約が債務不履行により解除された場合、原賃貸人は転借人に対抗できる。
• 原賃貸人と管理業者の原賃貸借契約が合意解約された場合、原賃貸人は転借人に対抗できない。
• 原賃貸人は、原賃貸借契約の金額と転貸借契約の金額を比べて小さい方の金額を転借人に請求することができます。
• 転借人は、原賃貸人に対して原賃貸借契約の金額と転貸借契約の金額を比べて小さい方の金額の支払い義務を負います。

管理業者がサブリース方式により賃貸管理を行う場合に関する問題

令和元年　問20

平成30年　問9

まろ

毎年出題されるサブリース方式の問題ですので、確実に１点を取りに行きましょう。